Når kan jeg heve boligkjøpet?

Ved alvorlige mangler på boligen kan du kreve heving av kjøpet.

Dersom du har kjøpt en bolig som har en eller flere mangler ved seg, kan det være fristende å heve kjøpet. Avhendingsloven gir deg en rett til å heve boligkjøpet for de tilfellene der mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd.

Det følger av avhendingsloven § 4-13 første ledd at kjøperen kan heve avtalen dersom «mangelen» innebærer et «vesentlig avtalebrudd». Med dette oppstiller bestemmelsen to vilkår som må være oppfylt for at kjøperen skal få en rett til å heve kjøpet. For det første må det foreligge en mangel ved eiendommen.

Forenklet forklart vil det være en mangel dersom eiendommens tilstand ikke er slik den ble oppgitt å være i avtalen, eller dersom eiendommen ikke passer til det formål tilsvarende eiendom normalt brukes til. Til sist vil det utgjøre en mangel dersom eiendommen ikke er i samsvar med offentligrettslige krav.

Det andre vilkåret knytter seg til at det må foreligge et vesentlig avtalebrudd. I rettspraksis er det uttalt at det må foretas en helhetsvurdering hvor det overordnede spørsmålet er hvorvidt kjøperen har rimelig grunn til å løsrive seg fra kontrakten, og heve boligkjøpet.

Høyesterett har over tid utviklet en såkalt prosentlære som skal gi mer konkrete rammer for når vesentlighetskravet kan anses oppfylt. Der har det blitt konstatert at mangelen må utgjøre en viss prosentandel av kjøpesummen for at vilkåret skal være oppfylt.

I de senere år er det imidlertid slått fast at det ikke er holdepunkter for å tillegge prosentlæren avgjørende betydning ved helhetsvurderingen av hvorvidt vilkåret er oppfylt.